La decisión de adquirir una vivienda o propiedad es un hito muy importante para la mayoría de las personas. Puede marcar el inicio de una nueva etapa en la vida, como también puede ser el camino para realizar una inversión.
El proceso tiene varias etapas que es necesario conocer bien para no generar costos adicionales de tiempo y trámites.
Paso Nº1
Busca y visita la propiedad que te gustaría comprar, en lo posible lleva a tu familia para que todos se involucren en la decisión.
En este caso, puedes comprar una propiedad nueva o usada por lo que dependiendo de ello los trámites pueden variar.
1.1 Propiedad nueva
Generalmente existen 3 modalidades para comprar una propiedad nueva:
a. Compra en Blanco.
b. Compra en Verde.
c. Compra propiedad nueva recepcionada.
a. ¿En qué consiste una compra en Blanco?
La compra en Blanco consiste en prometer comprar la propiedad cuando solo existe el permiso de edificación o permiso de obra, sin que se hayan iniciado las excavaciones o construcciones mayores en el terreno del proyecto.
Aunque este tipo de compras comprenden una inversión que suele superar los 2 a 3 años para la entrega, trae una serie de beneficios que siempre pueden agregarle atractivo y emoción a la espera.
a.1. Beneficios de la compra en Blanco
- Mejores precios de compra: El proyecto ofrece beneficios en descuentos que varían entre un 10% y un 25% del precio final (al momento de entrega). Además, durante el tiempo que se construye, la propiedad aumenta su plusvalía, resultando un valor final mayor aún.
- Compra sin pie ahorrado: Dado que no siempre se cuenta con el dinero para el pie que exigen los bancos a la hora de gestionar el crédito hipotecario, es una excelente alternativa para ir pagando cuotas mensuales por el período que dura la construcción y así lograr juntar el dinero.
- Selección de características y ubicación: Se da prioridad a los compradores para elegir características preferenciales en cuanto a ubicación y orientación de la casa, departamento, estacionamiento y bodega.
a.2. ¿Cómo evitar riesgos en la compra en Blanco?
- Analiza los planos reguladores de la zona: Informarse de qué tipo de construcciones se tienen planeadas para el sector es muy importante porque de ello puede depender la valorización o no de la propiedad que se quiere adquirir. Por ejemplo, un estadio o una fábrica, podría “desprestigiar” el barrio. Pero, las estaciones de metro, aeropuertos, centros comerciales, universidades, edificios empresariales u oficinas, entregarán un aumento en la plusvalía.
- Verifica que sea una inmobiliaria reconocida: El principal temor que tienen los compradores es saber si la inmobiliaria realmente terminará el proyecto en la fecha acordada. En otras palabras si es sería y cumplirá con sus compromisos. Por ello se recomienda invertir en inmobiliarias con muchos años de trayectoria, respaldada por una buena constructora y con buenos proyectos ya entregados.
- Confía en la asesoría de expertos con experiencia: Para tomar buenas decisiones en todo orden de cosas, especialmente cuando hablamos de invertir, es importante contar con el apoyo y asesoría de expertos en el área.
a.3. ¿Qué requisitos se debe cumplir para comprar en Blanco?
Cuando se compra en blanco una vivienda, debe hacerse una promesa de compraventa. Esta puede estar autorizada ante un notario o puedes firmar en Muy Simple con firma electrónica avanzada. Además, se debe mencionar la póliza de seguro o boleta bancaria que garantice la recuperación del dinero pagado y que deberá ser aceptada por el comprador.
Ya sea la póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz.
a.4. ¿Qué pasa si se compra en blanco y la persona se arrepiente o luego de haber pagado el pie no es aún sujeto de crédito?
Si el comprador se arrepiente o no puede acceder al crédito hipotecario en el momento en que termina de pagar el pie, puede ceder las promesas a un tercero y no debería existir una multa de por medio ya que solo cambió el dueño y las condiciones se mantienen para la inmobiliaria.
Hay que tener en cuenta que la mayoría de los contratos de promesa de compraventa establecen sanciones en casos como estos. De este modo, si se desiste de la compra en blanco o verde es probable que se pierda el total o un porcentaje del dinero entregado.
Por tanto, es muy importante fijarse en los términos y condiciones pactados con la inmobiliaria en este sentido.
b. ¿En qué consiste una compra en Verde?
La compra en Verde es similar a la en Blanco, pero con la diferencia que el proyecto ya se encuentra en desarrollo y (por lo general) cuenta con sala de venta o un piloto, siendo el tiempo de entrega relativo al del avance de la obra.
Desde el punto de vista de trámites, son los mismos que la compra en Blanco, se debe firmar una promesa de compraventa ante notario o en Muy Simple con firma electrónica Avanzada y la Inmobiliaria debe contratar un seguro de garantía o una boleta bancaria.
c. Compra de una propiedad nueva recepcionada
Para comprar una propiedad nueva en una inmobiliaria se debe:
- Cotizar y elegir la propiedad nueva que más se adecue a las necesidades.
- Reservar, para lo cual se debe pagar lo establecido por la Inmobiliaria.
- Firmar la promesa de compraventa donde se define el precio, además como requisito se debe tener la pre-aprobación de un crédito hipotecario para proyectos con entrega en verde, o una aprobación financiera en caso de proyectos con entrega inmediata.
- Proceder a la escritura de compraventa.
Hoy en día, los créditos no cubren el 100% de una casa nueva, por lo que se ha hecho un desafío para los compradores juntar el pie. Generalmente, las entidades crediticias financian el 80% como máximo, es más, ciertos bancos piden a sus clientes que acrediten el valor del pie antes del proceso de estudio de títulos. En otras palabras, se obliga a los clientes a financiar con sus propios recursos esa parte de la deuda para comprar una casa nueva en una inmobiliaria.
1.2 Propiedad usada
Al momento en que se efectúa la venta de una propiedad, es crucial que el comprador haga un estudio de títulos solicitando las copias de ellos con las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces, así se podrá asegurar de que dicha propiedad no está sujeta a hipotecas ni a cualquier otro tipo de gravamen.
En el caso de tratarse de la venta de una propiedad nueva, lo más probable es que la Inmobiliaria tenga copia de todos los antecedentes, los que de todas formas deben estudiarse.
Paso Nº2
Independiente de la propiedad que se elija es necesario la realización de una promesa de compraventa y luego firmar un contrato de compraventa.
Este contrato es solemne y se concreta al ser otorgado por escritura pública, firmada ante un notario público, quien archivará el contrato en un registro público.
Una vez hecho esto, se entregarán copias del contrato debidamente autorizadas para efectuar las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y contar con un antecedente o prueba de la venta.
Paso Nº3
Una vez que tengas las copias autorizadas, el comprador o un representante legítimo deberán ir al Conservador de Bienes Raíces e inscribir el título. Es decir, inscribir el contrato de compraventa del bien raíz otorgado por escritura pública.
La inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces es el modo a través del cual se adquiere el dominio. Si la inscripción no se realiza, la persona que celebró el contrato de compraventa ante notario no será considerada dueña de dicho bien.
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