Contrato de Arriendo Electrónico y Ley Devuélveme mi casa

¿El Contrato de Arriendo con Firma Electrónica puede ser utilizado para aplicar la Ley “Devuélveme mi casa”?

La respuesta es Sí.  El contrato de arriendo que consta en un documento electrónico, con firma electrónica de ambas partes, puede ser utilizado para tramitar un procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento, del Título III de la Ley N° 18.101.
 

Marco legal

El Título III de la Ley N° 18.101 regula el procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento, estableciendo como requisitos los siguientes (artículo 18-A):

1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
3. La solicitud de requerir al deudor para que, dentro de diez días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad, más los intereses y costas que correspondan, y, la solicitud de lanzamiento para el caso que no se paguen.  
4. Todos los antecedentes que le sirvan de fundamento a la demanda.

Por su parte, el artículo 20 de la ley antedicha dispone lo siguiente:

“Artículo 20.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.”

Como se puede apreciar, la exigencia del artículo 20 es aplicable a los contratos escritos de arrendamiento, lo que no sucede en el caso de la demanda de autos, por tratarse de un documento electrónico.

Así se puede concluir del artículo 3 de la Ley N° 19.799, que indica que consagra el denominado principio de “Identidad Funcional” del documento electrónico:

“Artículo 3º.- Los actos y contratos otorgados o celebrados por personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, suscritos por medio de firma electrónica, serán válidos de la misma manera y producirán los mismos efectos que los celebrados por escrito y en soporte de papel. Dichos actos y contratos se reputarán como escritos, en los casos en que la ley exija que los mismos consten por escrito, y en todos aquellos casos en que la ley prevea consecuencias jurídicas cuando constan por escrito.”

En consecuencia, los documentos electrónicos no son documentos escritos, sino que producen sus mismos efectos. 

Para los casos en que el contrato no conste por escrito, como es el caso, el citado artículo 20 dispone lo siguiente: 

“Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.”
 

Incorporación título de dominio

El artículo 20 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos exige al notario, cuando se otorgue un contrato de arriendo por escrito (no electrónico), que solicite los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato.

Si bien esta obligación no es aplicable a los documentos electrónicos (puesto que no son documentos escritos, según lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley Nº 19.799, sino que producen los mismos efectos), se recomienda incorporar al final del contrato de arriendo, copia del título de dominio, esto es del Certificado de Dominio Vigente del inmueble arrendado, a nombre del arrendador, con una vigencia no superior a 60 días.

 Jurisprudencia.

Lo señalado previamente ha sido confirmado por los Tribunales de Justicia, al conocer de juicios de arrendamiento fundados en contratos de arrendamiento electrónicos.

Así, con fecha 30 de mayo de 2023, el 29º Juzgado Civil de Santiago, en los autos sobre juicio de arrendamiento rol C-7192-2023, dictó sentencia basándose en un contrato de arrendamiento electrónico, tal como se aprecia en los considerandos primero y tercero:

SEGUNDO: que el actor, en lo relevante, acompañó los siguientes antecedentes que sirven de fundamento a su acción.

• Copia digital del contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2020, suscrita con firma electrónica (…)

TERCERO: Que en consecuencia, del mérito del proceso es posible dar por establecido que el actor ha dado cumplimiento con todos los requisitos legales y, en especial, los contemplados en los números 1 y 2 del artículo 18-A de la Ley N° 18.101 (…)

SEXTO: Que, al efecto, se debe considerar que el artículo 18-C de la Ley 18.101 dispone que “Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales y, en especial, los contemplados en los números 1 y 2 del artículo 18-A, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas. La demanda no será susceptible de ampliación alguna fuera de los casos previstos en este Título. El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.” 

En mérito de lo anterior y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 18-C de la Ley N° 18.101, se declara: 

18. Que se acoge la demanda interpuesta en lo principal y se ordena requerir de pago a la demandada, para que en el plazo de 10 días corridos cumpla con su obligación, más los reajustes e intereses legales, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley N°18.101, y las costas del juicio, conforme al siguiente detalle: (…)”

Conclusiones

El contrato de arriendo que consta en un documento electrónico, con firma electrónica de ambas partes, Sí puede ser utilizado para tramitar un procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento, del Título III de la Ley N° 18.101, procediendo el este caso la aplicación del citado inciso del artículo 20.

Así ha sido reconocido por la jurisprudencia de los Tribunales de Justicia, como se ha señalado.

Artículo realizado por: Flavio Tapia  Director Ejecutivo de  MuySimple.cl

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