¿Qué es el Comité de Administración?
Es el órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios.
Se encuentra mandatado por la asamblea para tomar conocimiento sobre información relevante del condominio.
También puede adoptar decisiones, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad.
La asamblea de copropietarios, en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos tres y un máximo de cinco, salvo en casos en que haya sub administraciones que tengan que estar representadas, en los que podrá haber un número superior.
No será necesaria la designación del comité si los propietarios son dos o menos.
El comité de administración durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá superar los 3 años, pero puede ser reelegido.
Será presidido por el miembro que designe la asamblea o, en subsidio, el propio comité.
¿Qué funciones cumple el administrador?
El administrador es la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio.
El administrador o subadministrador podrá trabajar gratis o recibir un pago. Debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios.
Sus funciones son:
- Cuidar los bienes de dominio común.
- Asegurar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores.
- Ejecutar los actos de administración y conservación, así como los de carácter urgente que sean realizados sin el acuerdo previo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
- Recaudar el pago de los gastos comunes, emitir certificados sobre el estado de deudas, llevar la contabilidad e informar al comité de administración las gestiones realizadas para el cobro de lo adeudado.
- Velar por el cumplimiento en el condominio de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
- Representar en juicio a los copropietarios.
- Citar a las asambleas de copropietarios y agregar, a la carpeta de documentos del condominio, copia del libro de actas y de los acuerdos adoptados.
- Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones por incumplir las limitaciones o restricciones que en el uso de la unidad (casa, departamento, etc.).
- Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción por morosidad del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
- Contratar y poner término a los contratos de trabajadores de la copropiedad, previo acuerdo del comité de administración, salvo que dicha facultad le haya sido delegada por la asamblea de copropietarios.
- Entregar la información actualizada que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el ejercicio de sus funciones.
- Contratar los seguros legales.
- Las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.
- Las que la asamblea de copropietarios le conceda.
¿Qué dice la ley sobre el plan de emergencia?
Los condominios deben tener un plan de emergencia ante situaciones como incendios, terremotos, tsunamis u otros eventos que puedan dañar a las personas, a las unidades y/o a los bienes de dominio común.
Debe incluir acciones para antes, durante y después del siniestro o emergencia, con especial énfasis en la alerta temprana y los procedimientos de evacuación ante incendios.
¿Qué es el libro de novedades?
Quedará a disposición de la comunidad un libro de novedades, en el que el administrador y el comité puedan dejar constancia de información relevante relacionada con el funcionamiento del condominio.
Ahí se registrarán los reclamos y solicitudes fundadas presentadas por los copropietarios, arrendatarios u ocupantes.
¿Qué son los gastos comunes?
Son los gastos de administración, de mantención, de reparación y de uso o consumo, Por ejemplo, los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos, telecomunicaciones u otros de similar naturaleza.
Serán gastos comunes extraordinarios todo otro gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
¿Qué es el fondo común de reserva?
Es un fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado.
¿Cómo se cobran los gastos comunes?
El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a la ley, al reglamento y a los acuerdos de la asamblea.
El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime de pagar los gastos comunes respectivos.
El administrador podrá celebrar convenios de pago con los deudores que se encuentren morosos.
Se podrá pagar la deuda en cuotas mensuales. También está facultado para ejercer las acciones legales.
Cada copropietario deberá pagar dentro de los 10 primeros días siguientes a la fecha de emisión del correspondiente aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo.
Si incurre en mora, se aplicará el interés que se disponga en dicho reglamento, o en su defecto en el reglamento tipo, el que no podrá ser superior al 50% del interés corriente bancario.
Las empresas que suministren los servicios de electricidad o de telecomunicaciones deberán suspender el servicio a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración, salvo que se trate de deudas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio.
No podrá suspenderse el servicio eléctrico en hogares de personas electro dependientes.
Fuentes normativas: Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N°458 de 1975/DL. N°602 de 1974); Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442); Ley Interpretativa y Modificatoria de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.508) y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (Decreto N°47 de 1992 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo).
Artículo realizado por: Mauricio Caussade Goycoolea, abogado de MuySimple.cl
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