¿Qué es el reglamento de copropiedad?
Quienes forman parte de una copropiedad inmobiliaria, que se denominan copropietarios, deberán acordar un reglamento de copropiedad, cuyo contenido debe atenerse a las normas de la ley y su reglamento y debe adaptarse a las características del condominio.
Ahí se fijan los derechos y obligaciones, las limitaciones, los planos del condominio, los derechos correspondientes de cada unidad respecto de los bienes comunes, las multas, las formas de aprovechamiento de los bienes comunes.
En el reglamento del condominio, se debe precisar:
- El uso o goce exclusivo de determinados bienes.
- Fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.
- Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán.
- Regular el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros similares.
- Establecer las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las multas o sanciones aplicables-
- En general, determinar su régimen administrativo.
Las normas del reglamento de copropiedad forman parte integrante de los contratos de compraventa de las unidades que forman parte de un condominio, por lo que sus normas son vinculantes para los propietarios y todos aquellos que usen y gocen de las propiedades individuales, bajo cualquier título, ya sea arrendamiento, usufructo, comodato, etc.
¿Qué es la copropiedad inmobiliaria?
Es un régimen legal que corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble.
Cuando estamos en presencia de una copropiedad inmobiliaria, nos encontramos con que en la práctica por un lado existe un derecho de propiedad exclusivo de personas determinadas sobre casas, departamentos, bodegas, oficinas, locales comerciales, estacionamientos, etc., y, además, existe un derecho de dominio común respecto de bienes comunes donde estos inmuebles se encuentran construidos, como edificios, condominios, centros comerciales, etc.
¿Cuáles bienes configuran un condominio?
Cómo ya hemos señalado, en los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria coexisten 2 tipos de bienes, los bienes de dominio exclusivo y los bienes de bienes de dominio común.
Son comunes los que pertenecen en dominio a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio.
También lo son, aquellos que permitan a los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, además de los terrenos y los espacios que formen parte de uno de los sectores o edificaciones colectivas que contemple un condominio.
Son bienes comunes también, aquellos bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y al esparcimiento común y aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen.
¿En qué lugares puede haber condominios?
Los condominios pueden estar ubicados en el área urbana. Excepcionalmente los puede haber en el área rural, sólo cuando corresponda a proyectos de viviendas autorizados por la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Es decir, cuando se trate de construcciones necesarias para la explotación agrícola, vivienda del propietario o de los trabajadores del predio o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales de hasta mil UF, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.
¿Quién hace el reglamento de copropiedad?
El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del condominio.
Este instrumento deberá ser reducido a escritura pública e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
¿Qué pasa con los condominios que tienen diferentes sectores o edificaciones colectivas?
En esos casos el reglamento de copropiedad podrá contemplar una o más sub administraciones y/o la posibilidad de que cada sector o edificación colectiva convoque a sus propias asambleas de copropietarios para materias que no afecten al resto del condominio.
¿Qué es la asamblea de copropietarios?
Este es el principal órgano para la toma de decisiones y la administración de un condominio.Está integrada por los propietarios de las distintas unidades.
Se encuentra facultada para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio.
¿Cómo se adoptan los acuerdos en las asambleas de copropietarios?
Los acuerdos por parte de la asamblea de copropietarios deben efectuarse en sesiones ordinarias o extraordinarias, sin perjuicio de las consultas por escrito y las sesiones informativas.
Las sesiones ordinarias serán al menos una vez por año. En ellas, la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión, entregará el balance de ingresos y egresos y pondrá a disposición de los copropietarios la acreditación de cada gasto efectuado.
Además, deberá hacer entrega de una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de las certificaciones y seguros contratados.
Las sesiones extraordinarias se harán cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del comité de administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 10% de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
En las asambleas tendrán voz y voto los copropietarios que se encuentren al día en el pago de toda obligación económica o gastos comunes para con el condominio, que al efecto se denominan propietarios hábiles.
¿Pueden los arrendatarios participar de las asambleas?
Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios, ya sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad.
El arrendatario o el ocupante podrá asumir la representación en las asambleas si el propietario no asiste ni designa representante.
El arrendatario estará impedido de participar si el propietario comunica expresamente al comité de administración que no le otorga esa facultad y en aquellas asambleas en que se decidan materias relacionadas con el patrimonio de la copropiedad.
¿Las asambleas deben ser presenciales?
Las sesiones de la asamblea podrán ser presenciales, telemáticas o mixtas.
Serán presididas por el presidente del comité de administración. La dirigirá el copropietario asistente que elija la asamblea si no va el presidente.
Las sesiones presenciales o mixtas se harán en el condominio, salvo que la asamblea o el comité de administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma comuna del condominio.
¿Siempre es necesario que las decisiones se tomen en asamblea?
Es posible que la asamblea de copropietarios tome acuerdos mediante consulta por escrito. Se requiere que previamente se envíen los antecedentes a la dirección o correo electrónico de quienes tienen derechos en el condominio y se realice una sesión informativa.
La consulta se aprobará si obtiene aceptación por escrito de los copropietarios que representen el quórum exigido según la materia.
En el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares.
¿Cuál es el valor del voto de cada propietario?
Cada unidad del condominio debe tener asignado un porcentaje de participación de su propietario en la copropiedad común.
Deberá estar especificado en el reglamento, y estará relacionado por la superficie de los bienes individuales de que sea propietario.
¿Respecto de las decisiones de las asambleas de copropietarios, todas ellas tienen los mismos quórums?
No tienen los mismos quórums, ya que, en las asambleas ordinarias, se requiere mayoría absoluta de los asistentes y deben representar al menos un 33% de los habilitados.
En las sesiones extraordinarias de mayoría absoluta, se necesita el respaldo del 50% más uno de los habilitados. En esta instancia se pueden resolver:
- Gran parte de las modificaciones al reglamento.
- Remoción total o parcial del comité de administración.
- Gastos o inversiones extraordinarias.
- Administración conjunta con otros condominios.
- Determinar la sub administración dentro del condominio.
- Programas de autofinanciamiento del condominios, y asociaciones con terceros para estos fines.
- Recargos sobre los gastos comunes para el fondo de reserva.
- Uso de recursos del fondo común de reserva para gastos comunes ordinarios de mantención o reparación y las alteraciones a los bienes comunes.
En las sesiones extraordinarias de mayoría reforzada se requiere el voto a favor de un 66% de los derechos del condominio.
Este quórum permite decidir la modificación del reglamento de copropiedad, en materias de reconstrucción o demolición y cambio de destino de las unidades (casas, departamentos, oficinas, etc.) obras de ampliaciones, ampliaciones o alteraciones de las unidades, construcciones en los bienes comunes.
También se puede resolver en sesión con mayoría reforzada la delegación de algunas facultades al comité de administración; tales como la enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos, etc.
Fuentes normativas: Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N°458 de 1975/DL. N°602 de 1974); Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442); Ley Interpretativa y Modificatoria de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.508) y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (Decreto N°47 de 1992 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo).
Artículo realizado por: Mauricio Caussade Goycoolea, abogado de MuySimple.cl
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